从购房者和开发商角度分别谈谈,成都楼市“3.23新政”的影响

 错过我的年华     

成都再度出台《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的通知》,我们简称“3.22新政”。根据近来成都楼市的表现,结合“两会”结束之际,住房和城乡建设部副部长倪虹带队赴四川省成都市和陕西省西安市调研督导房地产工作。

从购房者和开发商角度分别谈谈,成都楼市“3.23新政”的影响


成都“3.22新政”的到来,也是在意料之中。


这次楼市新政共有16条,我们提取了相对重点的8条政策。


前三条主要是与房企有更直接的关系,后5条才是与购房者息息相关,我们重点分析下。


与开发商相关


1:加大土地供应量


主要是未防止土拍过热,天价地频繁出现。增加保障性住房用地,提高新建住房面积,保证供需平衡。


2:中心城区商品住宅用地集中公告、集中出让


在上月,有消息称,国家自然资源部已要求全国22个重点城市集中发布土地出让公告,集中组织土拍,一年集中土拍次数不超过三次!其中,就包括有成都。


主要目的,让各类市场主体和消费者充分掌握信息,防止土拍失真,形成合理预期。


随后,青岛、郑州、天津等多个重点城市跟进“集中拍地”。成都此次“集中拍地”,应该是响应上级要求,意料之中。


3、超“三道红线”的放弃、存重大失信行为竞买人,不得参与土拍


这一点,主要是为了控制楼市风险,防止烂尾等情况出现。另一方面,也是督促各大房企主动调整公司策略降低风险,优胜劣汰。无论怎样,对购房者有利。


与购房者相关


4、热盘(登记人数超房源数3倍及以上),限售期由3年延长至5年;


登记购房人数在当期准售房源数3倍及以上的项目,所购商品住房限售期限由3年延长到5年。


而登记人数未达到热盘标准,则还是执行3年限售政策。


“热盘”延迟限售时间到5年,如果我们按交房2年+取证2年+再加上限售5年,近9年时间才能再次出售。


极大的增加持有成本,能够有效减少投资需求,对于真正的刚需购房者,或者是改善型住房购房者,是利好。


5、法拍房纳入限购、限售范围;


近来,成都法拍房频繁拍出“天价房”,甚至出现有的法拍房成交价格远超市场价的情况。重要原因之一,无非是法拍房不限购。很多无购房资格的人群,就通过法拍房的途径,试图购房从中获利。


如今,法拍房纳入限购、限售范围,直击要害!相信,之前出现的法拍房过热现象,能够很快平息下来。


6、二手房出台参考价;


二手房出台参考价,也是在意料之中。


今年3月03日,某家某壳APP,所有二手房成交数据被隐藏,应该就是在为此做准备。


经纪机构不得受理及对外发布明显高于所在楼盘合理成交价格的挂牌价格。


先期重点对热点片区、热点楼盘的二手住房实际成交价格进行梳理,逐步形成区域网格化的二手住房参考价格,用于指导二手房市场买卖。


此措施能有有效卖方心里预期,减少哄抬二手房价可能性。


具体效果,还有待市场检验。


7、认房认贷,中心城区(不含青白江)第二套住宅首付4成(非普通住宅首付5成);


意思就是,购房之前,名下房产以及贷款记录都要审核,满足要求。


本市无房+无贷款记录,按首套房计算,首付比例30%。


无论你贷款是否还清,只要在大成都范围内查出有一套房,只要个人征信上打出来有过贷款记录,都算是二套房。


且即便是在大成都范围内查询无房,但征信有过贷款记录,也算二套房。


购买中心城区(不含青白江)住房,普通住宅首付比例提升至40%,非普通住宅(产权超过144平)首付50%。


之前的只要大成都范围内名下有一套住房,名下无贷款,或者贷款以及结清,还算首套房的政策作废。


这无疑增加了购房成本,能够一定程度上抑制投资需求。


但这也让一部分正常需求购房者有点受伤,特别是改善需求的购房者。


我们来举个例子:

从购房者和开发商角度分别谈谈,成都楼市“3.23新政”的影响


兰姐卖掉了成都唯一住房,并且征信上有过贷款记录,现在想要在成都购入一套改善住房。


正好兰姐看上一套建筑面积145平米的新房,预售单价2万/平,总价为290万。新政出台之前,最低首付比例为30%,也就是87万。


而现在,即便兰姐在成都名下无住房,但因为之前有过贷款记录,并且户型面积大于144平为“非普通住宅”,按照新政,现在的最低首付比例提高到50%,为145万。


145-87=58,相比之前,兰姐要多付58万的首付,才能购买这一套房房。


8、严防消费贷、经营贷违规流入楼市,严查借名买房等违规行为;


就在3月,成都就传出被银行“抽贷”的事情。打击消费贷、经营贷违规流入楼市,成都自然不例外。严查借名买房等违规行为,有利于楼市健康发展。


新政之后,成都购房者怎么办?


无房户+棚改户:


此次新政,对于无房户以及棚改户,影响最大的,莫过于热盘限售期由3年延长至5年;购买热盘,需要持有近9年时间才能出售。


从另外一个角度讲,既然是无房户,就应该是自住需求,增加限售时长,对于正常自住就没多大影响了。


但这部分购房者,短时间内,就没办法再换房购买改善房。


所以对于无房户以及棚改户,我的建议是能力最大范围内,尽量购买功能性、舒适性更强的住房。


刚需购房者+普通购房者:


对于刚需和普通购房者,之前的热盘还是与你没多大关系。


对这部分购房者影响最大的,应该是认房认贷,中心城区(不含青白江)第二套住宅首付4成(非普通住宅首付5成)。


原本很多人可以按照首套房计算的,这次直接成二套房了,增加了购房成本。


“二手房指导价”的出台,也会对这部分购房者有影响。


当然,我们肯定是希望二手房市场稳定,往有利的一面发展。


对于这部分购房者,还是建议多关注非热点楼盘,顺销楼盘,不要太看重性价比,**差,合适自己就可以出手。


“二手房指导价”的出台,后续的二手房也有机会,多多留意。


投资(投机)购房者:


此次新政,主要针对的,就是这部分购房者。“住房不炒”,投资(投机)购房本就不符合政策。


严防消费贷、经营贷违规流入楼市+严查借名买房等违规行为+法拍房限购限售,这一系列组合拳,直接将很多投资(投机)购房者堵死。


降低房产投资属性,有利于成都楼市健康发展。


对于还想利用漏洞、经营贷购房投资的,切勿冒险,以免得不偿失。


总之一句话,该买的还得买,买合适自己的;不该买的,别动歪脑筋,你也买不着。


成都大招之下,哪些房企将出局?


成都楼市新政(刚刚,成都再次出手!),这几天关注度颇高,亮点也很多。


比如,法拍房、“网红楼盘”都迎来新的交易限制;二手房方面则学习深圳,将设置成交参考价机制。


同时,首付款比例也出现调整:


居民家庭名下在本市无住房且无住房贷款记录的(含商业性住房贷款和公积金住房贷款,下同),最低首付款比例为30%。


居民家庭名下在本市无住房但有已结清住房贷款记录的,或名下在本市拥有1套住房但无住房贷款记录的,或名下在本市拥有1套住房但住房贷款已结清的,购买普通住房的最低首付比例为40%,购买非普通住房的最低首付比例为50%。


上述几条主要是与购房者直接相关的。


还有一些则是直接与房企有关的。


比如,“两集中”政策正式“官宣”——中心城区商品住宅用地严格实行集中公告、集中出让。


此外,还有一个大招——加强土地竞买主体资格审查,超出房地产开发企业“三道红线”、存在重大失信行为的竞买人,不得参与我市土地竞拍。


新政对购房者的影响,相关政策的解读已经很多。


今天,西部菌想谈的是,它对房企的影响会有多大,到底哪些房企今年在成都拿地可能将面临困难。


01、哪些房企在重仓成都?


在谈新政的影响之前,先回顾下,过去一年到底都哪些房企在重仓成都。


根据中指研究院的数据,2020年成都房地产企业拿地金额前十强分别是:


成都轨道交通、兴城人居、建发房产、保利、万科、龙湖、禹洲、蓝光、花样年、德商。


其中,成都轨交和兴城为地方平台型公司,也是仅有的两个拿地超过50亿元的企业。排除这两个特例,建发、保利、万科、龙湖、禹洲的拿地金额也都在40亿元以上。

从购房者和开发商角度分别谈谈,成都楼市“3.23新政”的影响


从购房者和开发商角度分别谈谈,成都楼市“3.23新政”的影响


其中,作为闽系房企的建发可以说是去年成都拿地企业中的最大“黑马”,也是真正意义上拿地金额最高的外来房企。且其46.82亿元的拿地金额就是一个地块的价格。


本土房企拿地金额最高的还是算蓝光,为36.99亿。值得注意的是,其拿地面积仅次于成都轨交。从这点看,目前积极开拓第二总部的蓝光,其主场优势仍在。


花样年排名第九。紧跟其后的是本土房企德商,拿地金额也在30亿之上。


所以,前十强中,抛开成都轨交和兴城人居,真正意义上的本土房企,只有蓝光和德商。


11-20名,包括华侨城、隆基泰和、招商、成都高投、荣盛、德信、奥园、旭辉、中海、新希望等。除了平台型企业成都高投,本土房企还有新希望。


拿地面积T20的名单与拿地金额T20有一定出入。除了地方平台型企业,仅有蓝光和禹洲的拿地面积在100万平方米以上。


未进入拿地金额前20的领地、雅居乐、绿地、五矿、深圳控股,进入了拿地面积前20强。

从购房者和开发商角度分别谈谈,成都楼市“3.23新政”的影响


从购房者和开发商角度分别谈谈,成都楼市“3.23新政”的影响


对比中指研究院统计的2020中国房企销售额TOP100强榜单,碧桂园、恒大、融创、世茂、华润、绿城、新城控股、金地、金茂、金科、中南、阳光城、正荣等全国T20房企,2020年在成都拿地的活跃度都不算高。


02、关于拿地新规的三点疑问


根据最新的规定,今年成都全市住宅用地供应总量将增长20%以上,这对房企来说应该是个好消息。


但有“三道红线”的要求在,部分房企很可能无缘分一杯羹。


三道红线的具体指标为:


房企扣除预收款以后的净资产负债率高于70%;


净负债率大于100%;


现金短债比例小于1倍。


不过,对于超出房地产开发企业“三道红线”、存在重大失信行为的竞买人,不得参与土地竞拍这一新规,西部菌还有几个疑问。


一,踩踏“三道红线”的房企不得参与土拍,到底是指“三道红线”全中,还是踩踏任一条红线的房企都将被剥夺土地竞买主体资格?


二,“三道红线”与“存在重大失信行为”,到底是同时要求,还是其中之一不符就不行?


三,非上市房企的财务数据相对不透明,踩踏红线与否到底地该如何界定?


当然,这些疑问相信后续相关部门会有更具体的实施细则进行解答。


03、哪些房企将在成都“出局”?


到底有哪些企业有可能被成都的新政排除在拿地资格之外?


依据踩线情况,房企被分为“红、橙、黄、绿”四档:


三项指标全部踩线,即处于红色档,有息负债不得增加;


两项指标踩线,即处于橙色档,有息负债规模年增速不得超过5%;


一项指标踩线,即处于黄色档,有息负债规模年增速可放宽至10%;


全部指标都在红线内,即处于绿色档,则有息负债规模年增速可放宽至15%。


来自新华财经和面包财经的统计显示,截至2020年三季度末,87家样本房企中共有32家全部满足“三道红线”监管指标,占比约36.78%。


此外,20家房企满足两道红线要求、17家满足一道红线要求、18家全部踩线。

从购房者和开发商角度分别谈谈,成都楼市“3.23新政”的影响


来源:读财报


红档中,绿地、华夏幸福、嘉禾、华远、格力、云南城投、财信等房企均在列。它们今年在成都拿地所面临的压力无疑更大。


橙档中的阳光城、中南建设、金科、蓝光、迪马等则次之。


而保利、招商、金地、华侨城、世茂、万科、新城控股、荣盛、大悦城等处于绿、黄两档的房企,则面临的压力相对较小。


当然,上述只是去年三季度的数据,目前的状况应该会有所出入。


比如,曾经三道红线全踩的融创,根据最新的业绩报告,已经位列相对安全的黄档之内。


金科此前也宣布,截至2020年底,三道红线指标已全面达标,从2019年的橙档回归2020年的绿档。


蓝光在向碧桂园转让蓝光嘉宝服务64.6203%的股份后,财务状况或也有所改善。


对比2020年成都土拍市场的活跃者,部分房企在新政之下,或许短期内的动作可能要稍稍降温。


如去年在成都市场堪称黑马,并成功进入千亿房企“俱乐部”的建发地产,就已触及两道红线。


最终到底哪些房企将因为成都最新的调控政策而在拿地市场上“出局”,还需要观察。


但整体来看,成都新政对大房企的限制其实相对有限,主要压力可能还是集中在中小房企身上。


毕竟,在优化财务数据上,大房企的“腾挪”之术更多,回旋的空间更大。前期一些房企的调整动作,就已经说明了问题。


新政之下,成都土拍市场到底会经历怎样的洗牌,我们一起见证。


来源:西部城事, 不二成都

我来说几句

不吐不快,我来说两句

最新评论

还没有人评论哦,抢沙发吧~

相关新闻