上海写字楼市场回暖迎“小高峰”,商业地产投资情绪依然脆弱

 墨色芊华     

上海写字楼市场回暖迎“小高峰”,商业地产投资情绪依然脆弱


得益于国内对疫情的有效控制,一度降至冰点的上海办公楼市场正在快速升温。


“我们发现,上海中央商务区和非中央商务区的办公租赁业务都在恢复,办公楼租赁需求也达到了疫情以来的季度最高水平。”近日,仲量联行华东区董事总经理兼中国区商业地产部总监张静在向《中国经营报》在内的媒体记者介绍时表示。


据仲量联行方面统计,今年一季度,上海全市办公楼净吸纳量录得28.8万平方米,为2019年以来季度最高值。吸纳量主要来自非中央商务区,而且截至2020年底规模已达1400余万平方米,其中超过半数位于非中央商务区。非中央商务区内诸多板块的迅速崛起,已然改变了上海办公楼市场的固有格局。


不过,租赁需求上升的同时,商业地产投资情绪依然表现脆弱。去年底上海商业地产投资市场成交量曾出现强势反弹,一季度的数据显示,总成交量录得136亿元人民币,环比下降了46%。

上海写字楼市场回暖迎“小高峰”,商业地产投资情绪依然脆弱

(仲量联行近日最新发布《全新视角解构上海办公楼市场格局》研究报告。)


各区域空置率降低


一季度,上海共有四个办公楼新项目竣工,总建筑面积录得31万平方米。徐汇滨江一新竣工项目和长宁区新竣工项目租赁表现良好,中央商务区的空置率环比降低0.1个百分点至11.9%;前滩、北外滩等板块的租赁需求也较为强劲,使得非中央商务区空置率降低0.7个百分点至28.8%。


据仲量联行方面统计,受非中央商务区带来的持续竞争压力影响,中央商务区的租金环比下降0.6%。非中央商务区租金则环比小幅上涨0.6%。


一季度板块表现分化加剧,一些租赁需求强劲的板块租金涨幅扩大,而在一些空置率较高的板块,业主在租金和免租期及装修补贴等优惠措施方面还有谈判空间。


仲量联行上海商业地产部浦东租户代表总监王岳介绍,租赁需求依然以成本控制型需求和总部整合需求为主,租户利用租金较低的机会来升级或扩张搬迁至更高品质的新竣工项目。


随着疫情影响逐渐消退,商业活动稳步恢复,内资企业的表现也愈加活跃。与2020年底相比,一季度内金融服务业的租赁需求有所增长,尤其是内资公募基金与证券类公司。


与上个季度自用客户主导的办公楼物业成交不同的是,今年一季度,上海商业地产投资市场出现了两笔私人投资者购买服务式公寓的交易。最大的投资亮点是,领展(Link Reit)以27亿元人民币的价格从新加坡政府投资公司(GIC)手中购买了上海某区域商场50%的股份。


仲量联行华东区投资部总监叶建成认为,这笔交易表明,机构投资者对优质、稳定、长期的投资资产较为追捧。


上海写字楼市场回暖迎“小高峰”,商业地产投资情绪依然脆弱


市场固有格局在变


仲量联行华东区董事总经理张静表示:“上海办公楼市场正在经历转型蜕变,上海多中心的发展模式,带动了原属非中央商务区的一些办公板块迅速兴起,逐渐转型成为功能齐全的商务区域。”


一些新兴商务区承载了上海总部办公的需求。在新兴商务区各细分市场中,浦东的前滩板块发展动能最为显著。前滩是近两年发展最迅速的新兴板块,自2017年第一栋甲级办公楼竣工,截至2020年,已有约66万平方米的办公楼竣工。


在上海的办公楼租户构成中,金融服务业已成为基石行业,在上海甲级办公楼里占比达36%。科技新媒体行业推动办公楼需求持续增长,带动办公楼板块的产业聚集。从办公楼的租户结构看,科技新媒体企业在中央商务区占比从2016年的7%升至2020年的10%,在非中央商务区占比达21%。


随着轨道交通的不断发展,非中央商务区的轨道交通密度正逐步向中央商务区靠拢。根据仲量联行地理信息平台MapIT的计算,至2025年底,非中央商务区范围内的地铁总长将从2020年的230公里增加至329公里。新地铁线路将拉近非中央商务区楼宇与地铁站的距离,单个楼宇与地铁站的距离也将缩短。项目通达性提升吸引了更多租户向非中央商务区迁移。租户向非中央商务区的搬迁整合与新项目的不断竣工形成了聚集效应,为板块带来了新的动能。


“非中央商务区内诸多板块的迅速崛起,已然改变了上海办公楼市场的固有格局。上海现阶段的办公楼市场板块格局变化,将为未来办公楼市场的发展奠定基础。”张静表示。


上海写字楼市场回暖超预期,多家机构预测:2021年租赁需求回升,租金下降


上海写字楼市场回暖迎“小高峰”,商业地产投资情绪依然脆弱


疫情之下,上海写字楼市场表现备受关注。2020年第四季度,上海写字楼市场回暖超预期。多家地产咨询机构预测,2021年上海写字楼市场的租赁需求将继续回升,同时租金可能下降。


金融、科技新媒体、医疗等行业需求活跃


2020年年初,拥有李佳琦的美ONE(上海)网络科技有限公司搬到了上生·新所园区,办公空间较以前明显增加。在去年的写字楼市场中,包括美ONE在内的在线直播、新媒体等新兴产业需求旺盛。金融服务、专业服务、医疗医药的需求量也十分亮眼。


根据仲量联行发布报告,在写字楼需求行业分布中,金融服务行业在2020年的租赁面积同比增加8个百分点;会计、律所等专业服务机构同比增加3个百分点;医疗医药机构同比增加3个百分点。


从区域来看,总部型企业、制造业租户愿意选择新兴商务区,如黄浦江滨江地区。2020年,金融行业、科技新媒体、专业服务行业更青睐外滩、前滩、南外滩和北外滩等地。这些地方不同于陆家嘴、静安寺等传统商务区,供应充足、性价比较高,而且紧邻核心商务区,楼宇品质良好。


大宗交易市场自用型需求成为主流


总体来看,上海写字楼市场吸纳量正在提速。2020年第二季度,写字楼吸纳量为8.3万平方米,第四季度已经达到21.4万平方米。在需求端主要有两大特点。


成本控制型的企业成为需求主力。在疫情和需求共同作用下,上海各区域写字楼纷纷下调租金价格。考虑到疫情影响,企业对成本保持敏感。在租金下调期间,不少国内金融服务和专业服务业公司把握机会,从乙级写字楼升级到甲级写字楼。例如前滩地区,就吸收了大量成本控制和大面积租赁需求的企业。


截至第四季度,浦东和浦西中央商务区空置率分别为13.3%、10.9%;浦东和浦西非中央商务区空置率分别为26.3%、31%。多家机构表示,随着上海优质写字楼市场的不断拓宽和成熟,叠加多元化的补贴措施、灵活的招商策略,将进一步助力多点化产业集聚发展,提升租户粘性。


在大宗交易市场,自用型需求成为主力。根据世邦魏理仕统计,2020年上海的大宗交易市场共有64笔交易。区别于过去以投资者为主导的模式,2020年自用买家占据半壁江山,累计购置27幢总部写字楼,在总交易金额中的占比达到61%。这些自用买家主要来自传统金融及泛科技新媒体企业。


办公空间对企业和员工仍不可或缺


今年上海写字楼市场将有哪些新变化?


“2021年,受项目延期入市的影响,上海写字楼市场计划入市近140万平方米。上海进一步对外开放释放政策红利,金融等高端服务业的办公需求将继续扩大。实际上,新一轮新设和扩张类的办公需求已然启动。”世邦魏理仕华东区相关负责人张越说。


在疫情中获得快速发展的企业同样带来需求。仲量联行上海商业地产部高级董事黄臻表示,疫情下,企业对成本继续保持敏感,加上写字楼供应充足,预计租金在2021年将继续下降。在疫情中获得机遇的企业,将进一步推动租赁复苏,包括金融、医疗、外资金融、科技新媒体等。


值得关注的是,经过机构调研发现,尽管疫情催生了远程办公新需求,但写字楼依然是不少企业和员工不可或缺的工作空间。根据世邦魏理仕对写字楼租户的调查发现,有53%的企业和员工认为,在办公室办公更有助于激发创新力。

来源:上观新闻

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