小区的公共收益有多少?都去哪里了

 博方     

你知不知道,在你的小区里,其实还存在着很多收益的。


原因是这样的,我的小区某天在群里分享了上海发布的一篇文章。里面提到了,随申办可以查到小区的公共收益。

小区的公共收益有多少?都去哪里了


什么是公共收益?业主群很多人都不太明白是什么,并且,他们还发现,本小区的公共收益为0。

小区的公共收益有多少?都去哪里了


原本从来不清楚公共收益的业主,也被这件事引起了兴趣,开始进行热烈的讨论,甚至开始询问业委会和物业,日常生活中,到底小区内哪些收益是公共收益,是否属于业主。


其实,你的小区里的很多项目,不管你知道与否,它一直都在产生着收益。而这些,有很多都属于公共收益。


小区日常收益,到底有哪些?


我们来看一看,到底小区的哪些日常活动会产生收益。


首当其中的,就是我们日常最常见到的——停车位。

小区的公共收益有多少?都去哪里了


这些停车位,是规划在小区的公共道路上的,有的甚至规划在绿地上。业主们为了停车需求,每个月缴纳的租金都属于日常收益。


除此之外,在地下车库、独门独院的车库,如果不是在开发阶段已经出让的,在之后也会产生日常的收益。


除了停车位外,还有一个收入,是日常收益的大头——广告收入。

小区的公共收益有多少?都去哪里了


最常见的就是电梯里的广告位,基本上在小区内,每部电梯都可以见到广告位。


除了常见的电梯图片广告外,还有不少电梯间播放的是视频广告,这种收益会更高。


而像是在小区的门禁处的这些广告,同样的,也属于日常的广告收入。


除此之外,小区日常还有很多收益。


比如利用小区现有的设施来举办活动,这也是小区中的一笔收入。


别小看这一点,像是一些大型的小区,或者是一些半公开的小区,会所、游泳池等设施,都不仅服务于本小区的居民,还是会服务于周边的一些居民。


服务于非业主所产生的收益,就属于日常收益了。


此外,还有一些需要入驻小区的业务,也会产生日常的收益。


比如最典型的——快递柜。

小区的公共收益有多少?都去哪里了


我们日常离不开的快递柜,如果想要入驻小区,必须要给小区缴费的,不是白白让它们进行安装的。


除此之外,还有各种自动贩售机、饮水机等等,也是同样的情况。


想不到吧,你的小区,存在着这么多的收益。这些产生收益的地方,你清楚了吗?


总而言之,在小区内的任何经营、广告宣传活动,全部都有收益。


而这些收益,其实和我们业主们有特别大的关系。因为这里面的收益,有很大一部分属于我们的业主。


按照《物权法》规定,业主对建筑物专有部分以外的共有部分,享有权利,承担义务。


而这些共有部分在物业公司管理期间所产生的收益,如果没有特别约定的情况下,应该属于全体业主共有的。


比如地面停车位、电梯广告和其他各处广告收入、快递柜、自动贩售机、使用小区公共设施举办的活动获得的收入、小区公共场所进驻的商家或个人的产品宣传摊位费等等。


这些,统统都属于全部业主们的收益。


看到这里,你心动了吗?想不到我们的小区每年还在持续为我们产生收益。


那么,这些收益到底有多少呢?


小区的日常收益,到底有多少?


既然小区内有这么多日常收益,那么到底能产生多少收益?


我的业主群,也因为这件事争论不休。


那么,就以我的小区为例来举个例子。


我的小区大约建面在十万方左右,拥有约780户人家,10栋楼20个单元,拥有600个停车位,其中包含了地上和地下两种停车位。


先算一下停车位,按照公示,每年的车位收费情况达到了150多万,平均每个月都有十几万的收入。


所以,停车位可谓是小区日常收益中的大头。


而在广告费上,我的小区拥有20部电梯,按照某业主所说,一共有80个广告位。


我搜了几家广告公司,并从知乎上确认了一下,如果是一张图纸类型的广告,一周收费是200元。


按照一年来算,一个广告位的广告费用在10800元。


如果以我的小区为例,80个广告位,1年下来就是864000元,不是一笔小收入。


而门禁广告,在上海的价格,询问了几家报价后,大概是4000元两个星期,一年下来也有108000元。


也就是说,我的小区,光靠广告收入,一年就有972000元,将近一百万的收入。


再看一下活动场地,这个收费标准不一。在我咨询的一个设施供外人用,活动比较频繁的十万方小区,每个月大概活动收入为两万,这个并不是确定收入。


而确定收入的,还有一个项目,那就是快递柜。


按照我们小区的快递柜情况,一共有4个快递柜,每年每个交费6000元,一共是24000元,也是比较零碎的一笔收入。


也就是说,在全部收入中,停车费和广告收入占据了大头。


我的小区一年靠着停车费、广告收入加上零碎的这些收入,都有了250万以上的收入,非常可观。


小区的日常收益,比你想象中要多很多。


小区收益到底都去哪儿了?


既然小区的收益这么多,那为什么这部分收益,从来没有见过?或者说往往只有很少很少一部分才能收到?


我们的钱,都哪儿去了?


其实,小区公共收益,有很大一部分都用在了物业的维护上。


前段时间,我小区的物业,就物业费问题开始与各位业主争论。


原因在于,物业号称物业费收入不够维护小区的日常环境。对此,小区的很多业主也产生了怀疑。


而我们的小区,则是将停车费、广告费和快递费的一半收入,都作为了物业管理使用的。


前面我们计算了一下,每年的小区公共收益应为两百多万元,这部分如果全给了物业,是不可能出现不够的情况的。


实际上,物业对于公共收益部分,大部分情况下只是有业委会委托的经营管理权。


给了物业的资金,不代表物业就可以肆意使用,作为自己的收入,而是要将其中按照预设的比例来用在小区的日常维护上的。


比如在停车位收费上,因为物业公司承担了义务,管理和维护了车辆情况,付出了劳动,所以一般情况下对这部分的公共收益享有部分的权利。


不同城市规定不同,北京等城市规定的是车位租金三七分,物业得其中的三成,另外七成归业委会所有,但是这七成以及其他公共收益部分也交给物业来进行管理,进行平时小区的维护。


上海则是每个物业都有不同的收费标准,这些也都会在早期的合同中标明。


而像是广告以及其他部分的收入,则应该全部归于公共收益上,物业只拥有经营权,没有收益权。


此外,在有的小区中,为了引入好的品牌物业,还会跟物业签订补偿协议。用公共收益的部分,来弥补品牌物业费的不足。


在使用公共收益的过程中,物业应该按照合同规定,一笔笔将维修资金记录下来,定期公开账目,以供业主们随时查看。


即使是收益没有用完,剩余的钱,也会转入到维修账户上,留作以后使用,很少会分给业主们。


怎么拿到公共收益?


当然,有好的物业,就有差的物业。很多物业对于公共收益管理部分的账目不透明。很多公共收益和支出都模糊化。


在一个强势的业委会主导下的小区,基本上每年的公共收益部分都是有着十几万结余的,至少不会是0。


像是我所在的小区,公共收益部分为0,里面难免让业主怀疑猫腻重重。


那么,如果公共收益不明,业主要如何拿到这笔公共收益,捍卫自己的权利呢?


其实很简单,由业主委员会提起诉讼即可。


按照已经判决的各个案例来看,对于业主在公共收益部分的权利,法院都是支持的。


如果不经过全体业主或者业委会同意,物业公司无权经营。


物业公司应该按照与业委会的合同来进行经营活动,不得擅自乱用公共收益部分。


当然,如果有部分业主物业费没有缴纳的话,那是另一个案子,物业自己单独起诉那些业主即可,不可以和小区内的公共收益混为一谈。


小区内的公共收益,要完全按照合同来处理。


作为普通的业主,如果想要公共收益透明化,那么所能做的就是选出一个好的负责的业委会,然后充分发挥业委会的作用,和物业谨慎签订合同,明确合同中关于公共收益的部分,要求物业定期公示项目,专款专用。


毕竟小区的日常收益那么多,好好地花在小区身上,才是正经事。


来源:真叫卢俊

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