“集中供地”之下,揭秘房企的拿地逻辑

 冷月     

“集中供地”之下,揭秘房企的拿地逻辑


“春节以来,投拓人基本没休息过,工作日和周末加班成常态,整得大家灰头土脸。”李万是一家千亿级房企的投拓部负责人,今年2月以来,他和团队同时盯着好几宗地块,每天都在想怎么把账算得更细,确保公司可以拿到地。


用李万的话来说,房企的拿地逻辑发生了根本变化。而这一切,开始于今年2月26日,自然资源部自然资源开发利用司负责人宣布,今年22个重点城市要对住宅用地实行“两集中”新政——一是集中发布出让公告,原则上发布出让公告全年不得超过3次;二是集中组织出让活动。


集中供地下,各家房企纷纷筹集资金,备战首批挂拍土地。“最近某央企为上海第一批集中拍地筹集了1300亿元资金。”一家房企华东片区的投拓总经理透露,上海也是他所在房企的重点布局城市。而2020年全年,上海各类土地共出让成交金额不到3000亿元。


包括李万在内的多位房企投拓部人士向《中国经营报》记者表示,集中供地的实施正加速行业洗牌,未来房企分化将进一步加剧,央企背景的开发商和部分龙头民营地产商资金实力雄厚,将获得更多土地,逐渐形成行业垄断优势。


截至4月9日,2021年全国房企拿地20强里,央企和国企背景的房企占了10家;10强当中,央企和国企背景的房企占了7家。从融资端来看,今年前三个月,房企融资额度都有所下滑,其中TOP31~TOP50的房企下降幅度最大,同比减少了62%。


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洗牌


自从得知全国22个重点城市将集中供地后,李万和团队就开始调整拿地策略。“简单测算下,如果把北上广深拍地全覆盖,光竞拍保证金就需要大几百亿元。”他表示。


集中供地新政下,房企在竞拍月份要缴纳大量的保证金,同时段支付巨额土地出让金,无疑对房企现金流匹配和融资能力提出了更高要求。


以深圳为例,第一次集中拍地的六宗土地,除去南山西丽的商住用地外,其他五宗宅地均要求缴纳起拍价50%的竞买保证金,房企一次竞拍就要拿出上百亿元的保证金。


“央企和大型房企的优势是无与伦比的。”李万感慨道。


近期,22个重点城市正陆续“赴约”集中供地新政。按照上海招挂复合出让方式,政府部门对房企按“135分制”打分,经济实力32分,技术资质17分,项目经验41分,受让管理45分。其中,“受让管理”指标规定房企每成交一幅宅地,相应减扣15分,45分扣完为止。据称,此举意在防止龙头房企凭资金实力获得大部分土地,形成垄断。


不过,一家房企上海区域投拓负责人告诉记者,对于中海、保利、华润等总分120分以上的大型央企,即便“受让管理”的45分在3次扣完后,大约维持在80分左右,仍有很大机会挤进一次性报价环节。因此,实力雄厚的龙头民企以及央企,在上海市场起码有3块宅地的先天优势。


今年4月15日,长春率先举行了首批集中供地竞拍,虽然长春并不在大多数房企投拓计划中,不过此次竞拍,龙头房企和央企背景的房企在土地市场的竞争力明显可见。中铁置业集团有限公司在该轮竞拍中猎得13宗地,占所供地块数量的32.5%,成为长春本轮竞拍中的最大买家。一线龙头房企中,万科、保利、华润各获取一宗地块,合计成交价29.67亿元,占本批次全部土地成交价款的15%。其余地块则被长春本地开发商竞得。


“对于我们这种四十强左右的企业来讲,在强二线城市拿地变得越来越难,现金流不是特别充足的情况下,会快速退出强二线或者限价竞争的市场。”一家上市房企投拓负责人张明做了一个这样的比喻,“杭州这样的城市拿地变得越来越难,企业反正都没利润,如果能扛得住就继续玩,如果扛不住,抱歉,将近6000亿元的市场,就不属于你这类型的企业。”


集中供地能否提升利润率,对于这样的提问,张明认为几乎不可能。“从我们现在跟进各家的情况来看,集中供地下市场也不会出现溢价率大规模下滑。”


张明告诉记者,低利润率已经成为行业成常态。以杭州为例,整个杭州市场在已持续三年的限价政策下,利润率只有4%左右。“未来我们有可能持续拿不到地,我们就会往外走,下沉到县一级市场,甚至镇级市。”


近年来中国房地产行业整体规模增速放缓,行业发展“稳”字当头。据国家统计局数据,2020年全国商品房销售面积17.6万亿平方米,较前几年的规模略有提升,但增速已趋于平缓,商品房销售金额17.4万亿元,增长8.7%。


”政策实际在加速这个行业的优胜劣汰”,在张明看来,行业洗牌就是让没有竞争力的企业加速退出市场。


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突围


实际上,行业下行压力加大,房企为获得“好面粉”,拿地逻辑早已生变,城市更新、合作开发、产业勾地等被加进了许多房企的拿地计划中。而集中供地新政,加速了这一转变。


应对集中供地,李万和团队主要采用“双线并行”的思路。一方面,重点对城市发展潜力、市场周期进行更精确研判,最大化利润空间和竞价力;另一方面,合作开发、收并购、旧改转化等都将成为增加土地储备的重要模式。


“我们可以通过跟别人联合,背靠背去拍地,或者阶段性地寻求来自第三方的资金支持,或者适当地放弃一些土地。”一家深圳知名房企投拓部总经理周凯向记者表示。


另一家规模在500亿左右的房企投拓部总经理孙伟向记者透露,“公司要求区域层面必须把合作方进行分类跟和梳理,明确在不同的城市需要跟谁合作,甚至我们可以做到分板块去梳理合作方,我们目前是要带着合作方案上会。在这种集中供地的大背景下,就需要开发商之间通过合作加大土地获取的概率,同时也是降低整体的资金压力。”


在与记者交流过程中,多位投拓部负责人都表示,集中供地下企业不会广撒网,会非常聚焦。周凯对此深有体会,“现在的主流企业有一个普遍共识,那就是要尽可能地多做研判,尽可能多参与几个项目,然后保持自己的节奏出价。但同时也存在一个客观事实,那就是很多研判工作最终是没有结果产出的。”


孙伟也指出,“从整体年度投资的预算来说,要匹配我们整体经营的目标,所以大的预算调整上面来说,不会出现特别超越预期的情况,我们会阶段性地集中集团全部的资金去打某几个城市。”


事实上,市场的竞争会越来越激烈,不同规模的企业也在加速分化。据中指院统计,今年第一季度,拿地排行榜前10阵营企业和11-30阵营企业,权益金额占比均出现显著上升,分别上升13.7和14.1个百分点。但前31-50阵营企业在招拍挂市场更倾向于合作拿地,权益金额下降了4.5个百分点。


除了公开市场,收并购已经成为部分房企获取土地储备的重要手段。近期,融创以99.1亿元接手彰泰所属目标公司100%权益。实际上,2019年以来,除了公开市场拿地和旧改及产业合作项目,“并购王”融创通过收并购获取的土地占比已超过6成。


此外,有着强烈地方性标签的两家房企滨江集团和越秀地产,就集中供地展开了合作,受到业界关注。4月14日,滨江集团在其官微宣布,将携手越秀地产对杭州和广州2021年第一批次的集中供地地块进行筛选。4月26、27日,在广州首轮土拍大戏中,越秀以包含联合体在内的方式斩获了6宗地块。


“对同行的研究是我们现在的重要日常工作内容。”李万表示,研究同行对地块的意向有利于公司确定采取何种方式拿地,以及和具体哪一家企业联手。如果是合作拿地,需要了解同行对地块的综合评价,方便谈合作协议。“如果对同行不够了解,在这些工作中就会显得很被动。”李万称。


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研判


如果说集中供地对整个行业带来洗牌效应,从房企内部来讲,则是对投资人员专业度的考验。集中供地新政下,城市研究、拿地策略、产品体系等顶层策略的精准研判,将对拿地成效产生重大影响。


在多位投拓人看来,唯一的解决方案就是前端研判的颗粒度需要做得更细。谁算得更精准,在土拍鏖战中拿地的几率就更大。李万所在的公司打破了原来的投资组织架构,重新成立了多个投资小组,从今年2月份以来,对集中供地的目标城市进行专项投资研究。公司的成本、设计、营销和工程部门都开始参与到了前期对地块的信息分析环节,计算这宗地块在各个环节所产生的费用,对拿地这笔账精打细算,以降低成本。


“把账算细,除了可以提高拿地几率,不放弃任何一块可以拿的地,也是为了保证公司不瞎拿地。”李万称。


在流程方面,李万和团队会针对目前集中挂牌出让的土地,进行三个阶段分析:预可研阶段、可研阶段、重点监测阶段。


以广州此次出让的48总土地为例,李万团队首先将这些地块分为热门区域、重点区域和非热门区域,然后筛选出七八宗地块进行预可研研究。然后上报公司,公司开会研究讨论后,留下三宗地块进入可研阶段,投拓、营销和成本等部门继续研究这些地块的转盘方案、销售利润等。最后在拍地前重点跟踪、监测这三宗地块,确保公司顺利获取。


“在这三个阶段,我们都会研究竞争对手信息。通过研究竞争对手开发节奏、经营情况等因素来判断是否参与这宗地块竞拍。”李万谈道。


孙伟则表示,“现在我们的方案细化的程度基本上可以做到拿地即报建,甚至可以做到拿地即开工的状态。原来我是要分别上选定会、预审会和投决会,现在老板实际上把投决会跟预审会合二为一。也就意味着,我们内部简化了决策效率来应对集中供地的挑战。”


实际上,集中供地新政下,房企面对的是拿地与预售的“双夹击”。从项目整个周期来看,土地集中挂拍也意味着未来项目的集中开盘,同时期房价竞争加剧,出现比拼入市的情况。李万笑称,可能会出现史上最正面硬刚的开盘竞争。他说,前期投拓部门工作量饱和,后面营销条线压力更大。因此,投资、出货、回款等全链条环环相扣,需要高度配合。


对此,孙伟认为,公司还是很有信心应对市场的变化,“整体来看,我觉得目前拿地的预期还是在我们预判范围内,因为开发商已经习惯了,房地产是一个周期性的行业,是受政策影响非常大的行业,政府出一个政策,我们就进行相应调整,变的是打法,不变的是战略。”


至于为什么竞争越来越激烈,周凯看来,这还并非是政策原因。“这个行业已达到饱和,未来钱难赚,越来越像制造业。房企只能做到领先别人半步,做不到领先别人一步。现在是一个相对平稳的状态,行业整体盈利水平会继续往下掉,调到一个全社会相对平均水平。”

来源:贝果财经

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