聚焦扬州楼市:有价无市可不是说着玩的

 无瑕温柔     

说到扬州,相信大家立马想到扬州炒饭。其实,它是历史名城,在古代就繁华出名,扬一益二的说法传颂上千年。直到今日,扬州仍然有很大的知名度。扬州是个“好地方”,成为扬州老百姓的口头禅。


当下,扬州又多了两个响当当的名头,世界美食之都,东亚文化之都,扬州立志成为世界人民向往的名城。


我们今天聚焦下扬州楼市,看看目前现状如何?


一、接连两场土拍,扬州楼市躁动了。


先聊聊最近几天扬州”土拍的狂热“。


4月21日,弘阳地产通过摇号,以楼面价14059元/m²,拿下了史上第二高价地块。


就在昨天,4月28日扬州今年第二场土拍中,三个地块楼面价突破1.3万/㎡,达到最高限价,必须摇号。


其中最贵的一块地,楼面价达到14200元/㎡,再次震撼扬州楼市。


时隔七天,准地王就易主了。


摇号结果出炉后,昨天晚上,扬州多个开发商楼盘收回全部优惠,不仅如此,还连夜上调价格。


两场土拍后,再看一看扬州多个楼盘的房价,面粉价格不仅超过刚需面包的价格,几个高价地楼面价,甚至还超过了扬州楼市房价均价。


一夜之间,买了房的,各大业主群喜报频传,还没上岸的刚需,朋友圈愁眉苦脸,焦虑两个字刻在了脑门上。


两场土拍,扬州楼市人间百态,悲喜两重天。


二、其实两次土拍前,扬州楼市这两年,房价走势一直还算平稳,缓涨成为主旋律,楼市一直保持不温不火的状态。


根据国家统计局公布数据,2021年3月,扬州新房销售价格指数环比上涨0.7%,同比上涨8%,在全国70城中位列第12位。

聚焦扬州楼市:有价无市可不是说着玩的


最新数据显示,扬州的均价是13835元/平,在过去两年内,扬州都是稳步有升,虽然没有大涨,但也慢慢涨了上去。


两万的盘开始见惯不怪。


扬州楼市,有那么点温水煮青蛙的意思。


进入四月,连续两场土拍,打破了两年多的平衡,未来扬州房价走势如何?

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还是得具体板块具体分析。


三、扬州主城楼市主要划分为这么几个热门板块,老城区、京华城、西区新城、东北板块、东南新城、广陵新城。


京华城板块号称汇聚了全扬州的高档商圈,优质学校,顶级写字楼等,因此,也被老百姓称为扬州的“富人区”。


由于京华城板块的土地基本开发完毕,多年来几乎没有新盘供应,新房房源严重供不应求,市场交易以二手房源为主。


一直以来,1.8万-3万的房价区间,居于扬州楼市的金字塔尖。


老城区由于古城保护,一直限制开发,难得上市几块土地,都是以别墅楼盘为主,和普通买房人关系不大。


西区新城、东南新城、广陵新城,三个新城这两年大量土地挂牌上市,土拍价格连连走高,新盘售价也是水涨船高。


但三个新城有个共性的问题,就是短时间内土地大量供应,房源集中上市,房企之间竞争进入白热化。


新盘备案价很高,但打折促销力度也很大,基本上很少有新盘能按照备案价销售。


东北板块一直以来都是扬州楼市刚需重镇。尤其板块偏远地段房价一直以来都比较友好,成为许多扬州刚需买房人的首选。


诸如华侨城·万科·侨城里这样超大体量新盘,毛坯高层均价只有12200元/㎡,去年一直到现在,都是扬州楼市的双料销冠。


四、两年多来,扬州楼市一直较为平稳,涨幅不大,限价倒挂红盘,基本上销声匿迹。


在扬州,基本上不存在打新红利。


这是和其他一二线热门城市,显著的区别。

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唯一神一样的纯新盘就是京华城板块的京华艺树院,还有名校学区加持,每逢开盘必摇号,也是当下扬州楼市,买房人唯一能享受到限价红利的网红盘。


开发商由于捂地十几年才开盘,受限于当年过于便宜的地价,去年开盘后,毛坯房整盘备案价只有18530元/㎡。


周边二手房最贵的楼盘,均价达到3万/㎡左右。


在扬州楼市,京华城艺树院项目以大户型为主,除了个别建面约119㎡的,其他最小都是建面约138㎡起步,哪怕总价再贵,120万的认筹金,也挡不住蜂拥而至的买房人。


2002年9月,京华城艺树院首开,56套房源吸引292人参与认筹,中签率只有19.18%左右,当天全部卖光。

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随后二次加推的86套房源同样全部卖光,三次加推也几乎卖光。


两次土拍后,扬州楼市的“富人区”,京华城板块业主们嗨了!宇宙第一板块为数不多纯新盘限价不到19000元,二手房房价大部分也就在2万-2.5万区间。


土拍后,核心板块的楼市成为最大受益者,这一点毋庸置疑。


我坚定看好京华城板块。


五、但是,如果从大的层面来看,土拍狂欢后的扬州楼市,未来走势,有四个隐忧,不得不提。


1、人口少。


扬州户籍人口多于常住人口。这是和省内其他一二线城市最大的区别。


扬州是一个人口微微净流出的城市。


扬州2020年的常住人口是454万,账面上,户籍人口稍微多几万,整体上算是保住人口稳定。


但是扬州西南接壤南京,一江之隔就是苏锡常,以及上海。


扬州的地理位置、经济和收入,决定了本地的高端人才,有钱人会南下苏南地区谋发展,这批人是有购房能力的,但远离自己家乡,第一购房选择一定是在南京,苏州,无锡,或上海。


此外,4百多万的城市人口,在江苏省内,城市人口规模处于倒数位置,然后对应1万4的房价。


无论横向纵向比较,都显得房价高,或者说长期来看,人口支撑不起未来楼市的狂欢。


2、二手房挂牌量居高不下。


根据房天下与诸葛找房粗略统计,截至目前,扬州的二手房挂牌量达4万多套,将近五万套。


这个库存多不多呢?没有对比就没有伤害。


比较看看,扬州隔壁的镇江,泰州,盐城,它们的库存分别为:1万多套,2万多套,2万套。


就拿苏北盐城举例,盐城常住人口就达到了723万,二手房挂牌量远远不及扬州。


让我们再看一看几个一线城市的库存,就更能读懂扬州楼市的隐忧。


上海,库存不到三万套,深圳库存也才四万套。


扬州一个常住人口才四百多万的中等城市,二手房挂牌量竟然超过上海、深圳。让人似乎有点不寒而栗。


3、收入与房价不成比例。


扬州上个月的平均工资是6700元,看起来还可以,但是,真实的情况是扬州许多行业的收入水平,根本达不到平均工资。


好多职场人士,其实都是被平均。


从全国范围看,扬州的房价收入比一直以来,还是比较偏大的。

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4、楼市调控严厉。


2021年是调控大年,“房住不炒”红线下,扬州兄弟城市南通刚刚才被约谈,扬州绝不可能放松调控。


其实,扬州楼市调控从2017年就开始了,限购三套,限售三年。


楼市调控,具体到各个城市,标准要求有所差别。


但是功效都是一样的,就是改变市场对房价的预期,打醒很多炒房客,拍醒很多买房人。


现在扬州大部分买房人心态非常好,清醒了,观望情绪高,入手的少。过去闭着眼买房的情形在扬州,早就不复存在。


这个也是扬州二手房去化困难,挂牌量一直居高不下的原因,购房者观望多,真正买进的少。


其实扬州楼市很多现象表明:有价无市,绝不是闹着玩的。


哪怕出几个地王,也改变不了大的趋势。


唯一打了鸡血的,可能只有业绩压力山大的置业顾问们!


来源:魔都财观

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