商业地产发展变迁:从“一铺养三代”到“百年回本”

 世界末日     

央广网重庆4月29日消息“要想富,先买铺”——曾经,不少人说起商铺,都将其等同于“财富自由”的梦想。事实上,被部分人视为投资品的商铺,其本质是为了给商人提供经营场所,让商人们能够利用信息差、资源差提供商品和服务赚取利润,承担商铺租金等交易成本。


2005年以来,重庆商业地产一路猛进、加速扩张。然而,时代变迁,电商冲击、新零售崛起、同质化严重,加上消费者的需求越来越难以把握,不少分割出售后的商业体项目,因统一经营权缺失陷入招商和运营困顿。


随着商业地产向存量市场转换,部分商业体的空置率也水涨船高,这意味着“一铺养三代”将越来越难以实现。那么,手握商铺的人们将何去何从呢?


进退两难:愿倒贴50万止损


观音桥商圈作为重庆五大商圈之一,各类商业项目林立。但是,曾经主打“浪漫基地”的朗晴广场,以及风靡一时的金源不夜城,都因定位不准确或差异化缺失等因素,人气逐渐流失。


该商圈的扩容规划中,也有被给予厚望的集中商业。在某商业中心B区二楼,空置了相当一部分商铺。


商业地产发展变迁:从“一铺养三代”到“百年回本”


观音桥附近某商业中心二楼(央广网发林利摄)


据这里的一位业主介绍,自己当时以总价450余万元的价格,买入了此处面积约100平方米的商铺。之前有做服装的商家租用过一段时间,2020年下半年开始空置。“出租的话,4000元/月就可以了。如果有人愿意接手,400万的价格我们是可以谈的。”


商业地产发展变迁:从“一铺养三代”到“百年回本”


观音桥附近某商业中心B区内部(央广网发林利摄)


该业主表示,自己目前面临进退两难的问题。如果倒贴50万将此处商铺出手,资金回笼后自己可以用做其他投资以止损。没有售出就只能寄希望于商业中心周边地块拆迁完成,重新打造带来的人流量和消费需求。在她看来,回报和等待时间都完全不在自己的掌控之内:“2016年到现在,这里的铺面出租率一直不稳定,不知这种情况还要持续多久。”


商业地产发展变迁:从“一铺养三代”到“百年回本”


观音桥附近某商业中心一楼(央广网发林利摄)


2019年就在此商业中心某中介招商门店工作的唐先生表示,散售商业历经3-5年的市场培育期是很正常的。据他了解:“这个商业中心C区一楼因为对接红旗河沟轨道交通出入口,所以堂食区的商户留存率已趋于稳定。A区铺面面积小、租金总价低,也受到了不少外卖店家的青睐。未来这里可以享受周边建设推进的红利,向好毋庸置疑。”


商业地产发展变迁:从“一铺养三代”到“百年回本”


观音桥附近某商业中心对面待拆迁楼房(央广网发林利摄)


投资失败:空置数年回本需100年


临近繁华商圈的大型商业中心日子不好过,大型住区附近的商业综合体境况又如何呢?


“位于大学城的某大型社区的购物中心,已退化为培训机构集散地,且空置率非常高。”大学城某大型社区住宅业主反映说,平时自己在这个商业街里想寻个小面馆都没有。


该商业中心三楼商铺业主徐先生表示,当时这里的铺面单价为每平方米一万出头,比该小区的住宅价高:“我当时想,商铺比住宅贵,是因为回报率肯定高于住宅。”


商业地产发展变迁:从“一铺养三代”到“百年回本”


大学城某大型社区购物中心(央广网发林利摄)


“但是,现在看来,我这个投资是失败的。如果当年买的是住宅,回报早就翻番了。”徐先生称,自己当时以总价110万左右的价格购买了此商业中心一个面积约90平方米的三楼商铺。自接房后,商业体就从未被打造起来。


商业地产发展变迁:从“一铺养三代”到“百年回本”


大学城某大型社区购物中心(央广网发林利摄)


他和业主们联合起来想过很多办法,例如联合招租、给多个品类的品牌自荐商铺资料、整体打包优惠等,几乎都没有效果。“现在如果有商家愿意来,我们10元/平方米的月租金价格都可以去接受,毕竟只要有人气和氛围,商业就能慢慢做起来。”


按照徐先生的说法,他的商铺租金为90元/月、1080元/年,即使租金每年递增7%,在不计贷款利息及闲置期成本的情况下,也需要大概100年才能收回等同于购买成本的租金。


一铺养三代梦碎,手中商铺为何成为租金都难以收回的烫手山芋?接下来,我们将继续深挖掘背后的原因。


商业地产发展面临的痛点及未来趋势分析


商业地产步入存量时代,单纯以购物为目的的商业项目已经很难满足消费者的需求,消费者呈现出对于社交、休闲、娱乐等多方位的需求。如何最大化的引流和增加用户粘性逐渐成为商业地产迫切需要探索和解决的问题。


商业地产发展变迁:从“一铺养三代”到“百年回本”


商业地产四大难点


数智化运营:从互联网企业到传统行业,面临核心客流数据流失、项目内部海量数据沉淀、外部数据难以实现关联、项目运营数据相互独立等问题促使数据层面的价值未被挖掘和应用。


线上线下融合:对于新零售,在我看来就是在用新的方式在不断地提升效率,一旦线上流量减少,通过增加线下流量促使线上流量产生裂变。二者在运营系统、营销策略、商品布局方面存在差异,融合模式实施难度高。


新媒体营销策划:直播、抖音等平台相继强占消费者流量,5G时代的来临,需要具备强大的活动从策划、营销服务、成本管控、新媒体运营等能力创造新媒体营销思路来迎合消费者。


个性消费的承载力:新一代消费者更加追求个性化消费,但是购物中心难以及时实现品牌的迭代更新。购物中心难以承载消费者对于品牌、场景等更多的活动体验,迭代速度慢。


商业地产发展变迁:从“一铺养三代”到“百年回本”


商业地产发展的六大趋势


1、数智化转型从概念转到落地实施。


即数字化运管,智慧化运营。新一代购物中心需要利用大数据技术进行精细化运营管理,打造智慧零售综合体,如苏宁“一站式智慧生活体验平台”实现了从线下触角到消费者实景体验的新模式,这一应用将成为大势所趋。


2、购物中心原创IP构筑体验商业。


场景化消费的到来,促使很多购物中心通过打造原创IP吸引客户,实现商业变现。目前更多的IP已经深入人心,自带流量,吸引消费者,典型的如迪士尼、凯西兔、粉红跑道等。


3、线上KOL线下重构购物中心空间体系。


购物中心与KOL进行合作,一方面帮助已有业态品牌进行营销传播,同时通过KOL捕捉消费者最新需求,指导线下业态布局,另一方面将KOL线上流量引到线下,弥补线上消费痛点,同时提升线下客流量,带动商场各个业态的销售转化。


4、运动消费多元发展Mall+Sports模式成新宠。


购物中心+Sports的商业模式是将运动休闲、健身形成一道完整的体系,满足消费者对运动健康设施的需求。


5、社交化消费将成为主力店。


未来,从主体构建、六感分析、静态设计、动态活动等方面实现优化布局,将成为社交化消费又一大趋势。


6、跨界融合创意策源地。


上海K11购物艺术馆正是融合了艺术、文化、自然与商业相融合,为消费者创造了充满活力的购物体验,进而提升了客户的体验感,这一趋势将引领购物中心和商场品牌走出一条跨界融合之道。

商业地产发展变迁:从“一铺养三代”到“百年回本”

来源:央广网、房天下资讯

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